ワンルームマンション投資の営業された。断った。

年金2000万円問題もあり、資産運用に注目が集まっています。

それもあるのか悪徳な資産運用の営業も増えたような気もしますね。

私もどこから漏れるのかわかりませんが、アパート経営やワンルームマンション投資、生命保険の営業電話をよく受けます。

中国語なまりの日本語で会社に電話をかけてきたり、会社の業務終了時間を見計らって外で出待ちされたこともあって、あれには恐怖を感じました。

営業の電話の方はリターンの話ばかりでリスクの話を一切しないという塩梅です。

最近は不動産投資で詐欺まがいの事件がニュースになったりと、世間一般の不動産投資の評価は低いのではないでしょうか。

とは言え不動産で儲けている人は確かにいるわけで、世界の資産家には不動産で富を築いたという人は多いです。

投資を続ける上で不動産はいつか通る道だと思っています。

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ワンルームマンション投資とは

東京や神奈川、大阪等の都心やその近郊にワンルームマンションを1部屋購入し、賃貸にして家賃収入を得る投資です。

賃貸経営は空室リスクがつきものですが、都会の駅近ワンルームだと借り手がつきやすいというメリットがあります。

新築で価格は1Kでだいたい3000万円前後でしょうか。駅にも近く利便性高いので建物の老朽化による家賃下落リスクも低いです。

私もSUUMOで家賃相場をチェックすることがありますが、確かに都内駅近という条件だと築30年を超える物件でも家賃は8万円以上で借り手がついている印象です。

もちろん借り手をつけるには定期的にリフォームすることが条件になるのでしょうか。築年数のわりに綺麗な物件というのが借り手がつきやすい条件となります。

「管理が大変、やっぱり空室リスクが怖い」というのもありますが、私が営業を受けた不動産会社では物件の管理はその会社に任せるという委託管理で、しかも家賃保証型というものでした。

つまり何もしなくても安定した家賃収入が得られるというものです。

3000万円の物件をフルローン、35年で借り入れしたとして、家賃収入からローンの支払額を引くと月々1万円程度の負担です。

この1万円というお手軽な価格がワンルームマンション投資の人気の秘訣なのでしょう。

もちろん頭金を多く出したり、定期的に繰り上げ返済をすれば収支はプラスになり、不労所得を得ることができます。

払い終われば丸々家賃が手元に入ってきます。

金利はオリックス銀行で1.95%でした。投資用の融資なので住宅ローンでは組めませんが、住宅ローンでなくてもかなり低い水準で借り入れが可能になっています。

融資を受けるときに団信という保険に加入させられます。借り入れしている人が死んだり働けなったりしたらローンがチャラになるという保険ですね。

この保険によって取りっぱぐれリスクが減るので銀行はこの低金利で融資してくれます。

しかもオリックス銀行の場合は35年ならず、45年ローンというのがあります。

これも保険効果ですね。年を取れば病気や死亡リスクが高まりますが、死んだらローンは保険会社が払うということでこのような融資が存在するようです。

結局ワンルームマンション投資って儲かるの?

儲かることは儲かるのでしょう。ただしリターンは低めです。

私が紹介してもらった物件の利回りは4%程度です。

元が3000万前後の投資ですし、保険や委託管理費でリスクは下がる一方でリターンを下げてます。

それに不動産の下落リスクや老朽化リスクは考慮しなければなりません。

ローンを払い終わればその後は家賃が丸々入りますが、その時には築30年越えの物件である事を意識して出口戦略も必要ですね。

うまく売却できれば良いですが、売却のタイミングを間違えば赤字になりそうです。

株のようにバイアンドホールドで配当金、という単純な投資ではありません。

もちろんそこに不動産投資の楽しさがあるのでしょうが、今回は見送ることにしました。

サラリーマンである以上、何社からも融資をうけられるわけではないのでこの物件に貴重な融資枠を使いたくなかったからです。

それに4%くらいのリターンだったら株やREITで良いと思います。

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